岐阜県の地価動向が転換点を迎えています。令和6年（2024年）地価公示によると、県内の商業地が前年比+0.3%とプラスに転換し、工業地も+0.9%と上昇率が加速。特に高山市の商業地では最大+18.3%という大幅な上昇を記録しました。一方で、地方部では下落が継続しており、地域間格差が拡大しています。
観光需要の回復や物流施設の需要増加が地価を押し上げる一方、人口減少が進む地方部では依然として下落傾向が続いています。また、リニア中央新幹線の開業を控えた中津川市など、将来的な発展が期待されるエリアでも動きが出始めています。
本記事では、最新の地価公示データを基に、岐阜県の不動産市場の現状と今後の展望について、エリアごとの特徴や用途別の動向を交えながら詳しく解説します。投資判断や不動産取引の参考となる重要なポイントもご紹介します。
記事のポイント
- 商業地が6年ぶりにプラス転換（+0.3%）
- 高山市の商業地で県内最大の上昇率（+18.3%）
- 工業地の上昇率が加速（+0.9%）
- リニア新幹線効果で中津川市に期待
- 名古屋圏に近い岐南町の住宅地が堅調（+1.3%）
目次
- 岐阜県の地価動向概況
- 注目エリアの詳細分析
- 高山市の観光需要
- 中津川市のリニア効果
- 岐南町のベッドタウン化
- 用途別の市場動向
- 商業地の回復傾向
- 工業地の需要増加
- 住宅地の緩やかな改善
- 今後の展望と投資機会
- 地価動向から見る注意点
【免責事項】 本記事は令和6年地価公示データに基づき作成しています。個別の不動産取引や投資判断にあたっては、必ず現地調査と専門家への相談をお勧めします。
岐阜県の地価動向概況
転換点を迎えた岐阜県の地価動向
令和6年（2024年）の地価公示によると、岐阜県の地価は大きな転換点を迎えています。特に注目すべきは、商業地の変動率が6年ぶりにプラスに転じたことです。県全体の用途別の動向を詳しく見ていきましょう。
用途別の変動率
- 商業地: +0.3%（前年: -0.3%）
- 上昇地点: 26地点
- 横ばい地点: 36地点
- 下落地点: 40地点
- 平均価格: 83,100円/㎡
- 工業地: +0.9%（前年: +0.4%）
- 上昇地点: 14地点
- 横ばい地点: 6地点
- 下落地点: 0地点
- 平均価格: 32,000円/㎡
- 住宅地: -0.4%（前年: -0.6%）
- 上昇地点: 66地点
- 横ばい地点: 41地点
- 下落地点: 141地点
- 平均価格: 46,500円/㎡
地価変動の特徴的な動き
商業地の回復傾向
県内の商業地は、高山市を中心とした観光地エリアで顕著な上昇が見られます。特に高山市上三之町の標準地では、前年比+18.3%という県内最大の上昇率を記録しました。この背景には、観光需要の回復や、インバウンド需要の復調が影響していると考えられます。
工業地の堅調な推移
工業地は2年連続でプラス基調を維持し、上昇率も加速しています。特に注目すべき点として：
- 羽島市・安八町: +2.4%
- 大垣市: +2.0%
- 本巣市: +1.9%
これらの地域では、物流施設の需要増加が主な上昇要因となっています。
住宅地の緩やかな改善
住宅地は依然としてマイナス圏内ですが、下落率は縮小傾向にあります。地域別に見ると：
- 上昇エリア
- 岐南町: +1.3%
- 中津川市: +0.7%
- 多治見市: +0.1%
- 下落エリア
- 飛騨市神岡町: -4.1%
- 揖斐川町: -3.2%
- 山県市: -2.9%
地域間格差の拡大
地価動向の特徴として、地域間格差の拡大が顕著になっています。この傾向は以下の要因によって生じています：
都市部と地方部の二極化
- 名古屋都市圏に近い地域での需要増加
- 地方部での人口減少による需要低下
交通インフラの影響
- リニア中央新幹線開業を控えた地域での期待感
- 主要道路網周辺での物流需要の増加
産業構造の変化
- 観光地における地価上昇
- 物流拠点周辺での需要増加
- 従来型商業地の停滞
最高価格地点の動向
県内の最高価格地点の状況も確認しておきましょう。
- 商業地最高価格
- 岐阜市吉野町: 674,000円/㎡
- 前年比: +4.0%
- 18年連続で県内最高価格を維持
- 住宅地最高価格
- 岐阜市金町: 321,000円/㎡
- 前年比: +1.6%
- 4年連続で県内最高価格を維持
今後の注目ポイント
- 観光需要の更なる回復による商業地への影響
- 物流施設需要の継続性
- リニア中央新幹線開業に向けた動き
- 名古屋都市圏の発展による周辺地域への波及効果
- 地方部における人口減少の影響
次節では、特に注目される地域について、より詳細な分析を行っていきます。
注目エリアの詳細分析
高山市：観光需要を背景とした急激な地価上昇
商業地の顕著な上昇
高山市の商業地は、県全体の平均を大きく上回る+9.6%の上昇率を記録しました。特に注目される地点は以下の通りです：
- 上三之町（脇茶屋）
- 価格：330,000円/㎡
- 変動率：+18.3%
- 特徴：古い町並みの中心地
- 花里町（日本生命高山ビル）
- 価格：283,000円/㎡
- 変動率：+10.5%
- 特徴：駅周辺の商業集積地
上昇の背景要因
インバウンド需要の回復
- 外国人観光客の増加
- 宿泊施設の需要増加
- 店舗用地の需要拡大
観光関連施設の整備
- 新規ホテルの開発
- 商業施設のリノベーション
- 観光インフラの充実
中津川市：リニア効果による期待感
地価動向の特徴
- 住宅地
- 平均変動率：+0.7%
- 上昇地点：3地点
- 横ばい地点：1地点
- 下落地点：0地点
リニア開業に向けた動き
駅周辺の開発計画
- リニア岐阜県駅（仮称）の建設予定
- 周辺道路網の整備
- 商業施設の進出計画
将来性を見据えた動き
- 土地区画整理事業の進展
- 企業用地の需要増加
- 住宅地としての注目度上昇
重点開発エリア
- 駅予定地周辺：新規開発の中心地
- 既存市街地：再開発の動き
- 交通アクセス路線：利便性向上
岐南町：名古屋都市圏のベッドタウンとしての発展
住宅地の堅調な推移
- 平均変動率：+1.3%（県内住宅地で最高）
- 継続地点：3地点
- 上昇地点：3地点（全地点で上昇）
好調の背景
立地の優位性
- 名古屋都市圏への良好なアクセス
- 岐阜市中心部への近接性
- 交通利便性の高さ
生活環境の充実
- 商業施設の集積
- 教育施設の充実
- 住環境の整備
主要な価格帯
- 徳田地区：55,700円/㎡（+2.0%）
- 八剣地区：62,600円/㎡（+0.6%）
- 平均価格：57,700円/㎡
各務原市：物流拠点としての成長
工業地の動向
- 変動率：+0.6%
- 主要地点の価格：31,700円/㎡
- 物流施設の新規需要増加
開発のポイント
交通アクセスの優位性
- 東海北陸自動車道との接続
- 名古屋港へのアクセス
- 広域物流網の結節点
産業用地としての評価
- 大規模区画の確保
- 周辺インフラの整備
- 労働力の確保のしやすさ
地価動向からみる投資機会
短期的な投資検討エリア
高山市中心部
- 観光需要の更なる回復期待
- インバウンド需要の増加
- 収益性の高い商業利用
岐南町の住宅地
- 安定した需要
- 将来的な価値上昇期待
- 賃貸需要の底堅さ
中長期的な投資検討エリア
中津川市
- リニア開業に向けた発展期待
- 段階的な価値上昇の可能性
- 新規開発の機会
各務原市の産業用地
- 物流需要の継続的増加
- 施設の大型化ニーズ
- 事業用地としての将来性
今後の展望と課題
発展が期待されるポイント
- リニア中央新幹線の開業効果
- インバウンド観光の本格回復
- 物流施設需要の継続的増加
注視すべきリスク要因
- 人口減少の影響
- 金利動向の変化
- 建設コストの上昇
次節では、これらの地域特性を踏まえた上で、用途別の市場動向についてより詳細に分析していきます。
用途別の市場動向
商業地：プラス転換の実態と今後の展望
全体動向
- 平均変動率：+0.3%（前年：-0.3%）
- 平均価格：83,100円/㎡（前年比：+1,400円）
- 調査地点数：102地点
上昇率上位地点の分析
高山市上三之町
- 価格：330,000円/㎡
- 変動率：+18.3%
- 主な要因：観光需要の回復
高山市花里町
- 価格：283,000円/㎡
- 変動率：+10.5%
- 主な要因：商業集積の進展
岐阜市玉宮町
- 価格：235,000円/㎡
- 変動率：+8.3%
- 主な要因：再開発効果
商業地の変動要因分析
プラス要因
- 観光需要の回復
- 再開発事業の進展
- 投資用不動産への需要
マイナス要因
- 地方商店街の衰退
- EC市場の拡大影響
- 人口減少地域の需要低下
今後の見通し
- インバウンド需要の更なる回復期待
- 用途の複合化・多様化の進展
- 駅前再開発の活性化
工業地：需要拡大が続く物流用地
全体動向
- 平均変動率：+0.9%（前年：+0.4%）
- 平均価格：32,000円/㎡
- 調査地点数：20地点
地域別の特徴
羽島市・安八町エリア
- 変動率：+2.4%
- 特徴：物流施設の集積
- 優位性：高速道路へのアクセス
大垣市エリア
- 変動率：+2.0%
- 特徴：製造業の基盤
- 優位性：産業集積
各務原市エリア
- 変動率：+0.6%
- 特徴：航空宇宙産業
- 優位性：技術集積
需要の特徴
用途別需要
- 物流施設：増加傾向
- 製造業：安定的
- データセンター：新規需要
立地選好性
- 交通アクセス
- 大規模区画
- 労働力確保
今後の課題
- 適地の不足
- 開発コストの上昇
- インフラ整備の必要性
住宅地：緩やかな改善傾向
全体動向
- 平均変動率：-0.4%（前年：-0.6%）
- 平均価格：46,500円/㎡
- 調査地点数：248地点
エリア別の動向
都市部近郊
- 岐南町：+1.3%
- 多治見市：+0.1%
- 特徴：名古屋都市圏の影響
地方部
- 飛騨市：-4.1%
- 揖斐川町：-3.2%
- 特徴：人口減少の影響
価格帯別の特徴
高価格帯（10万円/㎡以上）
- 主な所在：岐阜市中心部
- 需要：安定的
- 特徴：利便性重視
中価格帯（5-10万円/㎡）
- 主な所在：県庁所在地周辺
- 需要：実需中心
- 特徴：生活利便性
低価格帯（5万円/㎡未満）
- 主な所在：郊外・地方部
- 需要：弱含み
- 特徴：広さ重視
住宅需要の変化
立地選好の変化
- 通勤利便性
- 教育環境
- 医療・福祉施設
住宅形態の変化
- 戸建て：郊外で需要
- マンション：都市部で需要
- 賃貸：駅近で需要
今後の展望
短期的な見通し
- 金利動向の影響
- 建築費の高騰影響
- 消費増税の影響
中長期的な課題
- 人口減少対策
- 空き家対策
- インフラ維持
市場動向から見る投資戦略
岐阜県の不動産市場は、用途や地域によって大きく異なる様相を見せています。このような状況下での投資戦略は、用途別に適切なアプローチを取る必要があります。
商業地投資の展望
商業地への投資を検討する際、最も注目すべきは高山市を中心とした観光地エリアです。特に、古い町並みが残る上三之町エリアでは、年間18.3%という高い地価上昇を記録しています。この地域では、インバウンド需要の回復に伴い、宿泊施設や商業施設への投資機会が拡大しています。投資検討の際は、観光客の動線や周辺施設との相乗効果を重視する必要があります。
一方、岐阜市の中心商業地では、異なるアプローチが求められます。吉野町エリアでは、1平方メートルあたり674,000円という県内最高値を記録していますが、上昇率は4.0%と安定的です。この地域での投資は、長期的な資産価値の保全を重視し、テナントミックスの最適化や建物の維持管理品質の向上に注力することが重要です。
既存の地方商店街については、慎重な判断が必要です。ECの台頭や人口減少の影響を受けやすい一方で、生活密着型の用途への転換や、複合施設化による再生の可能性も出てきています。特に医療・福祉施設との併設や、コミュニティ機能の強化など、地域特性に応じた戦略的な投資が求められます。
推奨エリア
- 観光地の商業地
- 駅前再開発地域
- 生活利便施設用地
注意点
- 商圏人口の確認
- 競合施設の状況
- テナント需要の見極め
工業地投資の展望
工業地投資において、最も有望な市場は物流施設用地です。特に羽島市と安八町エリアでは、2.4%という高い上昇率を記録しています。この背景には、EC市場の拡大に伴う物流施設需要の増加があります。投資検討時には、高速道路ICへのアクセスや、大型車両の通行が可能な道路整備状況、さらには従業員の確保しやすさなども重要な判断材料となります。
また、大垣市の工業地では、製造業の基盤を活かした安定的な需要が見られます。2.0%の上昇率は、堅実な産業集積を反映したものといえます。この地域への投資では、既存の産業クラスターとの親和性や、将来的な産業構造の変化への対応力を考慮する必要があります。
各務原市の航空宇宙産業関連用地については、技術革新への対応が可能な用地の確保が重要です。特に、研究開発施設や高度な製造施設の需要が見込まれる地域では、建物の仕様や設備の拡張性にも注意を払う必要があります。
有望エリア
- 高速道路IC周辺
- 物流施設集積地
- 工業団地
検討ポイント
- 交通アクセス
- 労働力確保
- 将来の拡張性
住宅地投資の展望
住宅地投資では、名古屋都市圏へのアクセスの良さが重要な判断基準となっています。岐南町では1.3%の上昇率を記録し、特に徳田地区では55,700円/㎡まで価格が上昇しています。この地域への投資では、通勤利便性に加えて、教育環境や商業施設へのアクセスなど、生活インフラの充実度を総合的に評価することが重要です。
中津川市では、リニア中央新幹線の開業を見据えた投資機会が生まれています。現時点では0.7%の緩やかな上昇にとどまっていますが、駅予定地周辺では、将来的な価値上昇を見込んだ先行投資の動きも出始めています。この地域への投資では、開発計画の進捗状況や、周辺インフラの整備状況を注視する必要があります。
一方、地方部の住宅地投資については、人口動態を慎重に見極める必要があります。飛騨市神岡町では4.1%の下落を記録しており、単純な住宅用途での投資はリスクが高いと言えます。しかし、高齢者向け施設への用途転換や、観光関連施設との複合開発など、地域特性を活かした投資手法の検討が重要になってきています。
安定投資向き
- 名古屋都市圏近郊
- 県庁所在地周辺
- 駅徒歩圏内
将来性重視
- リニア駅周辺
- 再開発予定地
- 新規交通網整備地域
次節では、これらの分析を踏まえた今後の展望と投資機会について、より具体的に検討していきます。
今後の展望と投資機会
地価動向の将来予測
短期的な見通し（1-2年）
観光関連不動産
- 高山市を中心とした上昇継続
- インバウンド需要の更なる回復
- 宿泊施設需要の拡大
物流施設用地
- 需要の堅調な推移
- 大規模物件の取引増加
- 賃料水準の上昇傾向
住宅地
- 名古屋都市圏近郊の底堅い需要
- 金利動向の影響
- 建築コストの高止まり
中長期的な展望（3-5年）
リニア開業効果
- 中津川市周辺の段階的な価値上昇
- アクセス路線沿いの開発進展
- 商業施設の集積加速
都市構造の変化
- コンパクトシティ化の進展
- 用途混在化の加速
- 既存商業地の再編
産業立地の動向
- 物流拠点の広域化
- 製造業の再編
- データセンター需要の増加
投資適地分析
成長期待エリア
高山市中心部
- 期待収益率：4-6%
- 想定上昇率：5-10%/年
- 特徴：
- 観光需要の安定性
- 収益物件の品薄感
- インバウンド効果の持続
中津川市リニア駅周辺
- 期待収益率：3-5%
- 想定上昇率：3-7%/年
- 特徴：
- 段階的な開発進展
- 広域アクセスの改善
- 将来的な商業集積
安定性重視エリア
岐阜市中心部
- 期待収益率：3-4%
- 想定上昇率：1-2%/年
- 特徴：
- 行政需要の安定性
- 底堅い居住需要
- インフラの充実
岐南町・各務原市
- 期待収益率：4-5%
- 想定上昇率：1-3%/年
- 特徴：
- 名古屋都市圏の影響
- 交通利便性
- 生活インフラの充実
用途別投資戦略
商業施設投資
推奨タイプ
- 観光客向け商業施設
- 生活密着型商業施設
- 複合用途施設
重点確認項目
- 商圏人口の将来予測
- 観光客数の推移
- 競合施設の動向
- 交通アクセスの利便性
物流施設投資
適地の条件
- IC周辺の大規模区画
- 労働力確保の容易さ
- 24時間操業の可能性
- 拡張用地の確保
投資検討ポイント
- テナントニーズの適合性
- 交通アクセスの維持性
- 周辺開発の動向
- 環境規制の状況
住宅投資
賃貸住宅向き立地
- 駅徒歩10分圏内
- 教育施設への近接性
- 生活利便施設の充実
- 良好な住環境
分譲向き立地
- 交通利便性の高いエリア
- 住環境の整ったエリア
- 将来的な発展が期待できるエリア
- インフラの充実したエリア
リスク要因と対策
マーケットリスク
金利変動リスク
- 影響：資金調達コストの上昇
- 対策：固定金利の活用
- 監視項目：日銀の金融政策
需要変動リスク
- 影響：稼働率・賃料の低下
- 対策：立地・用途の分散
- 監視項目：市場動向指標
地域固有リスク
人口減少リスク
- 影響：需要の縮小
- 対策：ターゲット層の明確化
- 監視項目：人口統計
産業構造の変化
- 影響：用途需要の変化
- 対策：用途の柔軟性確保
- 監視項目：産業動向
地価動向から見る注意点
地域特性による二極化の進行
岐阜県の不動産市場は、地域による二極化が今後さらに鮮明になっていく可能性が高まっています。高山市の商業地では最大18.3%の上昇を記録する一方、飛騨市神岡町では4.1%の下落を示すなど、その格差は拡大傾向にあります。この二極化は、単なる都市部と地方部の差というだけでなく、より複雑な要因によって形成されています。
例えば、名古屋都市圏に近い岐南町では、住宅地でありながら1.3%の上昇を示しています。これは単に名古屋への近接性だけでなく、地域の教育環境や生活インフラの充実度、さらには将来的な発展可能性なども評価された結果といえます。一方、地方部でも中津川市のように、リニア中央新幹線の開業効果により0.7%の上昇を記録している地域もあります。
このような状況下では、地価の単純な高低だけでなく、その変動をもたらす構造的な要因を理解することが重要です。特に、インフラ整備や産業構造の変化、人口動態などの中長期的な変化要因を総合的に分析する必要があります。
用途転換の必要性と課題
既存の不動産については、従来の用途にこだわらない柔軟な転換が求められています。特に地方の商業地では、単純な店舗利用から、複合的な用途への転換が進んでいます。例えば、岐阜市の商業地では、1階を生活利便施設、上層階を住宅や事務所として活用するなど、多様な需要に対応した開発が見られます。
しかし、用途転換には様々な課題も存在します。具体的には：
古い町並みが残る高山市では、観光資源としての価値を維持しながら、現代的な利用需要にいかに対応するかが課題となっています。上三之町の商業地では、伝統的な町家の外観を保存しながら、内部を宿泊施設や商業施設として再生する事例が増えていますが、防火・耐震などの建築基準法への適合や、設備の現代化にかかるコストが課題となっています。
各務原市などの工業地では、従来の製造業用地から物流施設用地への転換需要が高まっていますが、大型車両の通行に対応した道路整備や、周辺環境への配慮が必要となります。特に住宅地に近接する工業地では、24時間操業への対応が課題となることも少なくありません。
インフラ整備の影響と将来性
今後の地価動向を大きく左右する要因として、インフラ整備の進展が挙げられます。リニア中央新幹線の開業は、沿線地域の不動産市場に大きな影響を与えることが予想されます。
中津川市では、駅予定地周辺で既に地価の上昇傾向が見られ始めていますが、この効果は段階的に周辺地域へと波及していくことが予想されます。ただし、過去の新幹線開業時の事例を見ると、その効果は一様ではありません。駅周辺の整備状況や、アクセス道路の充実度、さらには地域全体の開発計画との整合性などが、実際の地価形成に大きく影響します。
人口動態への対応
岐阜県の人口は、2024年時点で既に減少傾向にありますが、その影響は地域によって大きく異なります。例えば、飛騨市神岡町での地価下落（-4.1%）の背景には、人口減少と高齢化の進展があります。一方、岐南町や各務原市などの名古屋都市圏近郊では、相対的に人口減少の影響が小さく、むしろ転入による人口増加が見られる地区もあります。
このような状況下では、各地域の人口動態を詳細に分析し、その特性に応じた不動産開発や運営が求められます。具体的には：
人口減少地域では：
- コンパクトシティ化への対応
- 既存ストックの効率的活用
- 高齢者向け施設への転換
- 交通弱者への配慮
人口維持・増加地域では：
- 世帯構成の変化への対応
- 子育て支援施設の充実
- 利便性の高い住環境整備
- コミュニティの形成支援
環境・社会的要請への対応
不動産市場においても、環境や社会的な要請への対応が increasingly重要となっています。特に、省エネルギー基準の強化や、災害リスクへの対応、バリアフリー化の推進など、様々な要素を考慮する必要があります。
岐阜県特有の課題としては、土砂災害警戒区域や浸水想定区域など、自然災害リスクへの対応があります。例えば、長良川沿いの商業地や住宅地では、浸水対策を考慮した建築設計や利用計画が必要となります。これらの要素は、将来の資産価値や収益性に大きく影響する可能性があります。
最後に
岐阜県の不動産市場は、様々な変化の時期を迎えています。リニア中央新幹線の開業、インバウンド需要の回復、物流施設需要の拡大など、プラスの要因がある一方で、人口減少や産業構造の変化など、構造的な課題も存在します。
このような状況下では、地域特性や用途特性を十分に理解した上で、中長期的な視点からの投資判断や開発計画の策定が必要となります。特に、単一の用途や機能にこだわらない柔軟な発想と、地域社会全体の持続可能性を考慮した取り組みが、今後ますます重要になってくると考えられます。
